SÃO PAULO – Agora é um momento excelente para investir em fundos imobiliários (FIIs), mas é preciso cada vez mais ter atenção à micro segmentação, e não apenas ao setor. Esta foi a conclusão praticamente unânime do painel Fundos Imobiliários – Back For Good, um encontro com alguns dos principais gestores do Brasil neste mercado, promovido pela XP Investimentos na última quarta-feira (18).

Segundo análise da Cushman apresentada na abertura do evento pelo Head de Market Research para América do Sul Bruno Garcia, as movimentações macroeconômicas indicam cenário consideravelmente positivo para a retomada dos ativos que compõem a maior parte dos fundos imobiliários, primordialmente em São Paulo e arredores. A instituição vê, com a queda no desemprego, mais procura por imóveis comerciais e melhoria no varejo, que leva à retomada de shoppings centers e galpões de logística. Tudo isso tende a criar retornos positivos aos fundos imobiliários à medida que diminui a vacância e aumenta os valores de aluguéis acima da inflação - e é deles que vem a renda do fundo.

Ainda assim, é importante notar que a recuperação do setor imobiliário não virá a passos largos. Provavelmente os preços não retomarão os patamares do pré-crise, de acordo com os especialistas. Esta interpretação vem em parte porque, nos anos que sucederam o boom de 2008, os valores estavam artificialmente altos. Além disso, como as entregas não foram totalmente paralisadas na recessão (até porque um projeto iniciado antes da crise só termina de subir anos depois), será necessário algum tempo para “esgotar” o que está pronto, ou em fase avançada, e vazio.

Para onde olhar

Sempre levando isto em consideração, os gestores estão otimistas com os três principais setores presentes nos FIIs. “Vejo oportunidades principalmente em deslocamento de preços para o setor de escritório”, comenta Fauze Antun, sócio da Pátria responsável pela originação e estruturação de transações imobiliárias. Ele lembra que a absorção líquida neste segmento ficou em 140 mil metros quadrados ao ano mesmo durante a crise – sinal de que a busca por escritórios de alto padrão, como um upgrade para as empresas, provavelmente é questão de tempo. 

Em shoppings centers, Antun vê a mesma tendência: “um deslocamento de preço”, diz: os melhores endereços serão os primeiros a apresentar melhora expressiva. Já considerando o universo dos galpões, André aposta em logística refrigerada, “porque é mais específico, mais caro” e principalmente no segmento de self-storage, ainda pouco explorado nacionalmente. Não à toa, a Pátria é uma das controladoras do GuardeAqui, uma das primeiras empresas deste segmento a chegar no Brasil. 

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Para Bruno Laskowsky, Membro do comitê executivo do Credit Suisse e Managing Director pela Asset Imobiliária, não cabe mais dentro dos FIIs a pergunta “qual setor?”. “Cada vez mais é um mercado complexo, baseado em micro segmentação”, disse o painelista. “Um prédio é hardware, é preciso olhar para o software, que é o que este ativo especificamente oferece”, explica. Em um shopping center, por exemplo, o gestor e o investidor devem prestar atenção, além da qualidade da construção e localização, na gama de serviços, capacidade de retenção do cliente, o “prazer de ir ao shopping da classe média ascendente”: todos fatores que diferenciam o mercado nacional dos Estados Unidos, por exemplo, onde se vê cada vez mais um movimento de fuga destes espaços.

Neste sentido, o ideal é identificar individualmente ativos e localizações cujo potencial de valorização é claramente maior. “Não tenho medo da demora para reposicionar AAA. A recuperação vai ser muito à frente das demais classes de ativos”, comenta André Freitas, Sócio Controlador e Gestor na Hedge Investimentos. Mas a busca pelo melhor deve ser, mais que nunca, exaustiva “Não dá mais para dizer ‘vou comprar São Paulo’, tem de haver uma busca ativa e seletiva dos ativos”, comenta.

Rio de Janeiro

Antes próximo a São Paulo em atratividade para os FIIs, o mercado imobiliário do Rio de Janeiro sofre consequências mais severas que devem ser levadas em conta no momento do posicionamento de ativos. O baque nos setores de óleo e gás afetou com força o mercado local, algo agravado pela repercussão de eventos trágicos na frente de segurança e ainda machucado pelo gigante Porto Maravilha, a gigante operação urbana iniciada em 2011 que sofreu feridas profundas nos anos de crise: uma estimativa de dezembro do Secovi-Rio falou em taxa de vacância de 87,5% na Zona Portuária local.

Quem ainda quiser se arriscar neste mercado deve assumir uma posição bem clara. “Adote o novo equilíbrio encontrado na cidade como parte da sua premissa. [A cidade] não vai voltar tão cedo a ser o que era”, diz Bruno, da Cushman. “Não existe estratégia ruim, existe preço ruim”, complementa.